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二手房參考價添新城,樓市能否真降温

2021-06-02 19:49:03|圖文來源:新華社

繼深圳今年2月份之後,成都日前出台二手房成交參考價機制,引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款。這一機制落實的關鍵點在哪?目前效果如何?能否熄滅樓市“虛火”?

深圳、成都發布二手房參考價

近年來,深圳、成都等地出現了熱門區域二手房快速上漲的現象,甚至還有業主抱團漲價、虛報掛牌價等抬價亂象。一二手房價格倒掛的加劇,進一步影響了新房市場秩序,催生了眾籌、代持等“打新”亂象。

深圳早已進入以二手房為主的存量房交易時代。今年1至5月,成都中心城區二手房成交量佔比過半,達52.3%。這意味着,二手房成為一些城市樓市交易的主力軍,也成為樓市定價的主導者。如何引導二手房迴歸合理定價,成為一些城市樓市調控必須面對的課題。

在深圳對3595個住宅小區實行參考價發佈機制3個月後,5月28日,成都公佈了首批201個樓盤的二手住房成交參考價,其中最低的13110元/平方米,最高的39300元/平方米。

市場普遍認為,商業銀行參照參考價放貸是二手房參考價機制發揮作用的關鍵所在。

在成都首次發佈二手房成交參考價當天,成都住房公積金管理中心就發佈公告稱“購買二手住房辦理住房公積金貸款的,住房價值按住建部門確認的網籤備案合同價款、房屋評估價以及住建部門公佈的成交參考價格三者中的最低值認定並計算可貸額度。”中國銀行四川分行、中國農業銀行成都分行、中國工商銀行成都分行、成都農商銀行表示,將成都市二手住房成交參考價作為辦理二手住房按揭貸款業務房屋價值的重要參考。

貝殼研究院成都分院院長付躍華認為,二手房價格的快速上漲呈現出從一線城市逐漸傳導至二三線城市的態勢。深圳、成都先後發佈二手房參考價機制,會對更多的城市形成示範傳導效應。

高價房源一夜消失 成交量下跌

“這個片區的房子供不應求,這兩年交易價格每平方米漲了10000元。”5月31日,成都高新區金融城片區的房產經紀人楊越告訴記者,“二手房參考價出來後,超過參考價的房源在網上全部下架了,現在只能在門店看到房源。政策剛執行,目前還沒有業主下調價格。”

已經執行參考價機制的深圳,則經歷了一夜之間全部“暫無價格”、賣家撤盤惜售、掛盤房源止跌回升、成交量持續低迷等一系列市場反應。

當前,深圳二手房市場正處於“橫盤”狀態,5月成交量僅3027套,27.61萬平方米,同比下降61%。這一“剛性約束”取得一定成效,除了買方預期發生變化外,業主也一改此前一邊倒的“強硬”態度,部分熱點區域的二手房價格出現略微鬆動,哄抬價格現象得到一定遏制。

付躍華認為,參照深圳的市場反應,預計成都發布參考價樓盤的交易量會受到市場情緒的影響,成交週期可能被拉長,業主報價將趨於平穩和理性。

成都市民方先生從今年3月份起一直在看二手房,對於成都出台二手房參考價,他認為這有利於穩定市場預期,對買房者來説是好事。但短期來看,對於一些急切想在熱點區域購房的人來説,成交價高於參考價是大概率事件,首付比例將提高。

瘋漲的價格能否迴歸理性

“之前業主三天兩頭上調報價,搞得人很緊張,生怕晚下手幾天,就要多承擔鉅額成本。參考價政策出台後,市場冷靜了不少,我能更從容地看房了。”準備在深圳買房的吳女士説。

西南財經大學經濟學院教授劉璐認為,從統計學角度來看,“極值”的出現不僅拉高均價,而且在市場本就較熱的環境下容易讓供求雙方產生焦慮情緒。因此,出台二手房參考價可以避免一些高掛牌價房源對市場的不利心理影響。

冷清的成交量讓中介慌了神。在深圳,不僅不少房產經紀人在朋友圈“偷偷”發佈房源和業主報價信息,甚至有中介門店用水果作為價格“暗語”,用一個榴蓮代表1000萬元,一根香蕉代表100萬元。深圳相關部門火速對這種行為進行了處理。

但這也折射出深圳部分熱點區域房屋市場價遠高於參考價、市場“炒房”情緒未得到根本扭轉的嚴峻現實。參考價本意是提示購房者注意“追漲入市”的風險。“但水果‘暗語’反映出市場對於真實價格信息的需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉説。

隨着市場新現象新問題不斷冒出,調控政策不斷“打補丁”。二手房參考價是樓市調控的又一個“補丁”政策。但樓市調控要取得長效,關鍵在於穩預期。在“打補丁”的同時,還要注重對各類政策可能引發的市場行為進行長遠預判,儘量避免政策存在漏洞。持續且穩定執行的長效調控政策,有利於讓購房者對房價走勢、購房時點有更穩定預期,緩解“着急上車、生怕掉隊”的焦慮心態。

作者:趙瑞希、李倩薇 責任編輯:董夢穎